0

สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา


ทนายกาญจน์
(Admin)
เมื่อ » 2019-08-21 11:26:39 (IP : , ,49.49.251.222 ,, Admin)
รูปภาพที่เกี่ยวข้อง

สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง กล่าวคือ ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าก็ได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน แต่บางครั้งคู่สัญญามีการตกลงกันเป็นพิเศษโดยผู้เช่าต้องกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือต้องชำระค่าตอบแทนอย่างอื่นให้แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากค่าเช่าปกติ เช่น ข้อตกลงให้ผู้เช่าสร้างอาคารลงในที่ดินที่ให้เช่า โดยให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน โดยให้ผู้เช่ามีสิทธินำทรัพย์สินออกให้ผู้อื่นเช่าต่อไปมีกำหนด 20 ปี ดังนี้ นอกจากสัญญาเช่าที่ดินปกติแล้ว ยังมีข้อตกลงเรื่องก่อสร้างอาคารและกำหนดสิทธิหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายหลังก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วด้วย สัญญาดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาเช่าธรรมดา หากแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ ซึ่งเรียกว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          หลักกฎหมายเรื่องสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา มีปรากฏอยู่ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่วางบรรทัดฐานไว้ ซึ่งสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่าเป็นพิเศษนอกเหนือจากค่าเช่าตามปกติ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 172/2488  เจ้าของตึกทำสัญญากับผู้เช่าว่ายอมให้ผู้เช่าออกทุนสร้างตึกให้ดีขึ้นตามรายงานที่ตกลงกัน  เมื่อเสร็จแล้วเจ้าของยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไป 15 ปีในอัตราค่าเช่าเดิม ดังนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันอันเกี่ยวกับทรัพย์สินย่อมตกทอดไปยังทายาท ผู้จัดการทรัพย์มรดกของผู้เช่าผู้เช่าฟ้องขอให้ผู้ให้เช่ายอมให้เช่าต่อไปจนครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าได้
 
          กรณีที่ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
            (1) ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์อาคารให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยอาจยกกรรมสิทธิ์ให้ทันทีหรือยกให้ภายหลังเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าก็ได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2488   เช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกตึกโดยตกลงว่าจะให้ตึกเป็นสิทธิแก่เจ้าของที่ดินจะเป็นในทันทีหรือในภายหน้าก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนั้นๆ แล้วตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิแก่เจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องมีการโอนทะเบียน ในกรณีเช่นนี้ถ้าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทำการโอนก็ต้องตัดสินยกฟ้อง
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 736/2518  โจทก์ร่วมทำสัญญาให้บริษัท ว.ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วม โดยตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม บริษัท ว.หรือบริษัทผู้รับช่วงจากบริษัท ว.ได้สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าจากผู้เช่าและนำผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ร่วม บริษัท ว.ให้บริษัท ส.รับช่วงก่อสร้างอาคารดังกล่าวไป บริษัท ส.ได้ก่อสร้างอาคารพิพาทหนี้แล้วบริษัท ว.และบริษัท ส.ได้ตกลงให้ ม.เช่า และนำ ม.ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วม ต่อมา ม.โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยโจทก์ร่วมอนุญาตและทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ดังนี้ แม้จำเลยจะได้ออกเงินค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่บริษัท ส.และบริษัท ส.ตกลงจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท ทั้งจำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ร่วมไม่ทราบถึงข้อตกลงระหว่างบริษัท ส.กับจำเลย และบริษัท ส.ไม่ได้นำจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมข้อตกลงระหว่างจำเลยกับบริษัท ส.คงผูกพันเฉพาะจำเลยกับบริษัท ส.เท่านั้นไม่ผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์ร่วมจึงไม่มีหน้าที่ให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท
          อาคารพิพาทปลูกในที่ดินของโจทก์ร่วม เมื่อตกลงกันว่าให้อาคารที่ก่อสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม จึงเป็นส่วนควบของที่ดินของโจทก์ร่วมและเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมทันที โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้โจทก์ร่วมอีก
          ***กรณีทำสัญญาตกลงยกกรรมสิทธิ์อาคารให้ภายหลังเมื่อครบสัญญาเช่า หากยังไม่ครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ในอาคารยังไม่ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 370-371/2511  ผู้ร้องทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกแถวที่โจทก์นำยึด มีกำหนด 15 ปี โดยจดทะเบียนการเช่า มีข้อสัญญาว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 3 ครั้งติดๆกัน ยอมยกสิ่งปลูกสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ ดังนี้ ก่อนเจ้าพนักงานบังคับคดีนำยึดตึกแถวพิพาท จำเลยยังไม่ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยยังไม่ผิดสัญญา ตึกพิพาทยังเป็นของผู้ร้องผู้ให้เช่าอยู่ไม่ใช่ทรัพย์สินที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมาย หรือตามกฎหมายย่อมไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
          จำเลยปลูกสร้างตึกพิพาทลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ซึ่งมีกำหนดระยะเวลา 15 ปีจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบอายุ ตึกพิพาทยังไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
            (2) ปลูกพืชลงในที่ดินที่เช่า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 801-802/2492   ทำสัญญาเช่าที่ดิน โดยมีข้อสัญญาว่า ผู้เช่าต้องหาต้นผลไม้มาปลูกเอง ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อผู้เช่าตาย สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าก็ตกไปยังทายาท ทายาทมีสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกัน (อ้างฎีกา 172/2488)
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 796/2495   โจทก์จำเลยตกลงกันให้จำเลยเช่าสวนของโจทก์มีกำหนด 6 ปี โดยจำเลยมีหน้าที่ปลูกส้มเขียวหวานลงในสวนของโจทก์ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนชะนิดหนึ่ง  ซึ่งมิใช่สัญญาเช่าตามธรรมดา ฉะนั้นเมื่อจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อสัญญา คือได้ปลูกส้มเขียวหวานลงแล้ว จำเลยก็ย่อมมีสิทธิที่จะได้เช่าสวนต่อไปตามข้อสัญญาที่ตกลงกันไว้จำเลยจึงมีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามนัยฎีกาที่ 172/2488
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 451/2551   เดิมจำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่ารายปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปี แล้วและในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเช่า 1 ปี จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีก ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทเห็นว่าจำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะเวลาเช่าในปี 2536 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ได้คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย มิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยกร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาวแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์
            (3) ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง
          กรณีเจ้าของที่ดินก่อสร้างอาคารเอง แต่บางครั้งเงินอาจจะไม่เพียงพอ จึงต้องการเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้ที่ต้องการเช่าอาคารนั้น ศาลฎีกาได้วางบรรทัดฐานว่า เงินช่วยค่าก่อสร้างนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 791/2501  โจทก์ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้จำเลย และจำเลยตกลงจะให้โจทก์เช่าตึกที่ก่อสร้างขึ้นใหม่สัญญาเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์ก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้เมื่อจำเลยผิดสัญญา เพราะเป็นสัญญาต่าตอบแทนชนิดหนึ่ง มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1135/2506   สัญญาเช่าห้องแถว ซึ่งผู้เช่าให้เงินแก่ผู้ให้เช่าเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้าง และผู้ให้เช่ายอมให้เช่าอยู่ได้ 6 ปี 10 เดือนนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน มีผลผูกพันกันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 379/2511   จำเลยช่วยออกเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 6 ปีนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อหมดอายุสัญญาเช่านั้นแล้ว จำเลยได้เช่าต่อมาสัญญาเช่าใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดา หาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าไม่
          สำหรับเงินช่วยค่าก่อสร้างนี้ ต้องได้ความว่าเป็นเงินที่ออกช่วยค่าก่อสร้างกันจริง คือ ต้องออกเงินช่วยก่อนมีการก่อสร้างหรือขณะทำการก่อสร้าง แต่ถ้าทำการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว เงินที่ผู้เช่าให้ไปในภายหลังจะไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง แต่ถือเป็นเงินกินเปล่า มีผลให้สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1252/2506   ในการทำสัญญาเช่าห้อง ผู้เช่าออกเงินให้ผู้ให้เช่า 5,000 บาท ในสัญญาเช่ากล่าวถึงว่าเป็นเงินค่าก่อสร้างค่าแป๊ะเจี๊ยะ เมื่อคดีได้ความว่าในขณะทำสัญญานี้ ผู้ให้เช่ามีห้องพร้อมอยู่แล้วไม่จำต้องก่อสร้างขึ้นแต่อย่างใด ดังนี้ เงินที่ผู้เช่าออกไปนั้นจึงไม่ใช่เงินค่าก่อสร้าง คงเป็นเงินกินเปล่าตามธรรมดา สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน
          สัญญาเช่าที่ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าได้ 10 ปีโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่านั้น คงบังคับกันได้เพียง 3 ปี
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 574-580/2516   จำเลยเช่าแผงลอยของโจทก์ประกอบการค้า และเสียเงินให้โจทก์ 2,000 บาท  ขณะที่จำเลยมาเช่า โจทก์มีแผงลอยพร้อมอยู่แล้ว ไม่จำต้องก่อสร้างขึ้นอีกแต่อย่างใด ที่จำเลยเสียเงินให้โจทก์ ก็ได้รับประโยชน์โดยโจทก์เก็บค่าเช่าถูกกว่าผู้เช่าที่มิได้เสียเงินเงินที่จำเลยเสียให้โจทก์นั้นจึงเป็นเงินประเภทเดียวกับเงินกินเปล่าอันเป็นค่าเช่าส่วนหนึ่ง. หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่
          กรณีผู้เช่าชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่บุคคลภายนอก ซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินของเจ้าของที่ดิน และยกอาคารให้เจ้าของที่ดิน โดยบุคคลภายนอกมีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าและมีสิทธินำอาคารออกให้เช่าได้ ก็ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเช่นกัน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 175/2512   จำเลยที่ 1 ตกลงให้จำเลยที่ 2 ปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 1 แล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าตึกได้ และจำเลยที่1 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนดสิบปี เมื่อโจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 2 และเสียเงินค่าก่อสร้างตึกให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าได้ตามสัญญา (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1135/2506)
          แม้จำเลยที่ 1 จะไม่เป็นคู่สัญญากับโจทก์แต่ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ได้ การชำระหนี้ที่จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัติตามสัญญากับจำเลยที่ 2 นี้ เป็นการกระทำเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ หรือ นัยหนึ่งโจทก์เป็นผู้รับประโยชน์ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองด้วยการที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เช่าตึกเป็นการตอบแทนตามสิทธิของโจทก์ตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 นั้นด้วย จำเลยที่ 1 จึงต้องจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์
          แต่ถ้าออกเงินให้แก่ผู้ก่อสร้างอาคาร เพื่อให้ผู้ก่อสร้างอาคารช่วยพาไปทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน ไม่ถือว่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง จึงไม่ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 513/2523  การเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยได้ออกเงินจำนวนหนึ่งให้แก่ผู้ก่อสร้างเพื่อตนจะได้เข้าทำสัญญาเช่ากับเจ้าของห้องพิพาทหาใช่เป็นการช่วยค่าก่อสร้างห้องพิพาทไม่สัญญาเช่าที่ทำกับเจ้าของห้องพิพาทจึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงใช้บังคับได้เพียง 3 ปี
            (4) การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารที่เช่า
          ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมเล็กน้อยทรัพย์ที่เช่าตามมาตรา 553 และแม้จะเป็นการซ่อมแซมใหญ่แก่สถานที่เช่า หากเป็นการซ่อมแซมเพื่อความสะดวกแก่ผู้เช่าหรือเพื่อผู้เช่าได้เข้าอยู่อาศัย ก็ถือว่าเป็นข้อตกลงตามสัญญาเช่าธรรมดา แต่ถ้ามีข้อตกลงให้ซ่อมแซมใหญ่สถานที่เช่าจนเกินภาระตามปกติธรรมดาหรือจนทำให้สถานที่เช่ามีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าแล้ว สัญญานั้นก็เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512   ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปี ระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่าฉบับแรกอีก 9 ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตูและทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้แล้ว สัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5770/2539   โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไป 6,000,000 บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ 200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า การปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้น ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
 
          ผลของการเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          สามารถแยกพิจารณาได้ 2 กรณี
            1. กรณีไม่มีการโอนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก
          (1) สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 538 ที่จะต้องทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ ดังนั้น หากเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ทำสัญญาเช่ากันด้วยวาจาก็บังคับได้ตามกฎหมาย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 791/2501  โจทก์ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้จำเลย และจำเลยตกลงจะให้โจทก์เช่าตึกที่ก่อสร้างขึ้นใหม่สัญญาเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์ก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้เมื่อจำเลยผิดสัญญา เพราะเป็นสัญญาต่าตอบแทนชนิดหนึ่ง มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา
          (2) สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา มิใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า แม้ผู้เช่าตายสัญญาเช่ายังไม่ระงับ แต่สิทธิการเช่าย่อมตกทอดแก่ทายาท
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 801-802/2492  ทำสัญญาเช่าที่ดิน โดยมีข้อสัญญาว่า ผู้เช่าต้องหาต้นผลไม้มาปลูกเอง  ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อผู้เช่าตาย สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าก็ตกไปยังทายาท ทายาทมีสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกัน (อ้างฎีกา 172/2488)
          (3) เจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโดยเจ้าของรวมคนอื่นรู้เห็น สัญญานี้ย่อมผูกพันเจ้าของรวมทุกคน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 408-410/2501   สัญญาที่ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ออกเงินสร้างตึกขึ้นแล้วจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ได้ 8 ปีฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ที่จะได้ตึกโดยไม่ต้องออกเงินสร้างแต่จะต้องยอมให้ผู้สร้างอยู่ได้ 8 ปี สัญญาเช่นนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันย่อมมีผลผูกพันกันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน(อ้างฎีกาที่ 1460/2495)
          โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่กับน.ส.สุภาคู่สัญญาซึ่งทำสัญญากันกับจำเลยดังกล่าวข้างต้นและโจทก์รับในรายงานพิจารณาของศาลว่าโจทก์ได้รู้เห็นยินยอมให้ น.ส.สุภาทำสัญญานั้นด้วยโจทก์จึงต้องผูกพันในสัญญาด้วยและเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินมาเป็นของตนแต่ผู้เดียวในภายหลังโจทก์ต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญานั้นมาด้วยเมื่อตามสัญญา จำเลยมีสิทธิจะอยู่ได้ 8 ปีขณะที่ยังไม่ครบกำหนดนั้นโจทก์ก็ยังไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาและยังไม่มีสิทธิจะขับไล่จำเลย
          (4) ถ้าระยะเวลาตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหมดลง และผู้ให้เช่ามีการต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่า สัญญาฉบับหลังเป็นสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 379/2511  จำเลยช่วยออกเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 6 ปีนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อหมดอายุสัญญาเช่านั้นแล้ว จำเลยได้เช่าต่อมาสัญญาเช่าใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดา หาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าไม่
            2. กรณีมีการโอนทรัพย์สินตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาให้แก่บุคคลภายนอก
          (1) สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิ มีผลผูกพันเฉพาะผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเดิมเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนทรัพย์สิน ผู้รับโอนทรัพย์สินคงมีผลผูกพันเฉพาะสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 695/2508  ต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับนาย ส. ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญามิใช่ทรัพย์สิทธิ ไม่ตกติดไปกับทรัพย์ของคู่สัญญา โจทก์รับโอนห้องพิพาทมา จึงไม่ต้องถูกผูกพันตามความตกลงนั้นด้วย  
          (2) กรณีบุคคลภายนอกรับโอนทรัพย์สินที่เช่านั้นมาโดยรู้ว่ามีข้อตกลงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็ไม่ถือว่าบุคคลภายนอกไม่สุจริต
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2077/2514  จำเลยเช่าตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับ อ. เท่านั้น               ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่
          แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น  เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป
          อย่างไรก็ตาม กรณีบุคคลภายนอกไม่ต้องผูกพันตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีข้อยกเว้น 2 ประการ คือ
          (ก) กรณีบุคคลภายนอกผู้รับโอนยอมรับผูกพันตามข้อตกลงดังกล่าว และผู้เช่าแสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์ของสัญญาแล้ว บุคคลภายนอกผู้รับโอนจะต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น ตามหลักสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก มาตรา 374
          (ข) กรณีโอนทรัพย์ที่เช่าทางมรดก ผู้รับมรดกย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ในสัญญาเช่าตามมาตรา 1600
 
          การบอกเลิกสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          (1) กรณีไม่มีข้อตกลงให้เลิกสัญญา หากต่อมาผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ผู้เช่าก็มีสิทธบอกเลิกสัญญาได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511   สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้น เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรม คือ ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
          (2) กรณีมีข้อตกลงให้บอกเลิกสัญญา กรณีนี้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1057/2509    สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทโดยจำเลยเป็นผู้สร้างและยอมให้ตึกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนและมีข้อตกลงในสัญญาเช่าด้วยว่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันทีเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาแม้ข้อหนึ่งข้อใด นั้น หากต่อมาผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าได้เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่นนี้ กำหนดเวลาเช่า 9 ปีก็ต้องอยู่ภายในข้อตกลงนั้นด้วย เมื่อจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามข้อตกลงนั้น
 
          สำหรับการเช่าช่วงนั้นอยู่ในบังคับของบทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์ คือ ผู้ให้เช่าต้องอนุญาตไว้ หากสัญญาไม่มีการระบุให้เช่าช่วง ถือว่าไม่มีการอนุญาตให้เช่าช่วง ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธินำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้เช่าช่วง


Please login for write message