0

หลักการฟ้องบังคับจำนอง


ทนายกาญจน์
(Admin)
เมื่อ » 2019-12-17 20:14:37 (IP : , ,49.49.245.61 ,, Admin)
           ผลการค้นหารูปภาพสำหรับ จำนองที่ดิน    
หลักการฟ้องบังคับจำนอง
                โดยทั่วไปแล้วเจ้าหนี้จะทำสัญญา 2 ฉบับ สัญญาฉบับแรกเป็นสัญญากู้ และจะมีสัญญาที่ 2 เป็นสัญญาจำนอง เจ้าหนี้สามารถฟ้องตามสัญญาเงินกู้หรือสัญญาจำนองอย่างใดอย่างหนึ่งหรือทั้งสองสัญญาพร้อมกันก็ได้ ปัญหามีว่า การฟ้องแต่ละอย่างมีผลต่อ ป.พ.พ. มาตรา 733 (บังคับจำนองได้เงินน้อยกว่าหนี้ที่ค้าง) จะยึดทรัพย์สินอื่นเพิ่มเติมได้หรือไม่
ศึกษาวิเคราะห์จากฎีกาที่ 2525/2557
ป.พ.พ. มาตรา 733 บังคับจำนอง
ข้อเท็จจริง
1. โจทก์ฟ้องว่าเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2540 จำเลยทำสัญญากู้เงินและรับเงินจำนวน 8,000,000 บาท จากโจทก์ โดยเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2540 จำเลยจดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 3287 เป็นประกันการกู้ยืมเงินดังกล่าว แต่จำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้บังคับจำนองแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย เมื่อคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปีถึงวันฟ้องเป็นเงิน 5,593,774 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ 13,593,774 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปี ของต้นเงิน 8,000,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองและทรัพย์สินอื่นของจำเลยออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระจนครบ
2. คดีมีปัญหาชั้นฎีกาว่า หากนำที่ดินอันเป็นทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดได้เงินไม่พอชำระหนี้แก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถบังคับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินอื่นของจำเลยได้หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่าคดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยอย่างเจ้าหนี้สามัญมิได้ฟ้องบังคับจำนองแต่เพียงอย่างเดียว โจทก์จึงมีสิทธิบังคับคดีเอากับทรัพย์สินอื่นของจำเลยออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์จนครบ
 
3. ศาลฎีกาพิจารณาฎีกาของโจทก์แล้วเห็นว่า แม้โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้กู้ยืมเงินอันเป็นหนี้ประธานมาด้วย แต่โจทก์ก็มีคำขอท้ายฟ้องว่า หากจำเลยไม่ชำระเงินให้ยึดทรัพย์จำนองขายทอดตลาดนำเงินมาชำระแก่โจทก์ แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบังคับคดีเอากับที่ดินอันเป็นทรัพย์จำนองดังกล่าวด้วย กรณีจึงเป็นการฟ้องบังคับจำนอง ซึ่งต้องอยู่ในบังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 733 ซึ่งบัญญัติว่า “ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น” ซึ่งลูกหนี้ตามบทบัญญัติดังกล่าวย่อมหมายถึงลูกหนี้ชั้นต้นในหนี้ประธานนั้น เมื่อสัญญาจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่มีข้อตกลงให้จำเลยลูกหนี้ต้องรับผิดในเงินที่ยังขาดจำนวนอยู่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของจำเลยนอกเหนือไปจากทรัพย์จำนองได้
หมายเหตุ
1. ในสัญญาจำนองนั้นถือว่าเป็นสัญญาอุปกรณ์ ก่อนจะมีสัญญาจำนองจะต้องมีสัญญาประธาน เช่น คดีนี้สัญญาประธานคือสัญญากู้ยืมเงิน
2. เมื่อลูกหนี้ผิดนัดเจ้าหนี้จึงสามารถยื่นฟ้องลูกหนี้โดยฟ้องเรียกเฉพาะสัญญากู้ยืมเงินก็ได้ซึ่งหากฟ้องเฉพาะสัญญากู้ยืมเงิน เมื่อชนะคดีแล้ว ก็สามารถบังคับยึดทรัพย์สินทุกประเภทรวมทั้งทรัพย์ที่จำนองได้จนกว่าจะครบจำนวนหนี้
3. แต่ถ้าเจ้าหนี้ฟ้องตามสัญญากู้ยืมเงินและสัญญาจำนองมาพร้อมกัน หากไม่มีข้อตกลงยกเว้นมาตรา 733 ไว้ และเมื่อนำทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่พอชำระหนี้เจ้าหนี้จะยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้อีกไม่ได้
ให้ศึกษาเพิ่มเติมจากฎีกาต่อไปนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 3262/2527
ป.พ.พ. มาตรา 214, 733
การกู้เงินที่มีจำนองเป็นประกัน เจ้าหนี้อาจใช้สิทธิเรียกร้องอย่างหนี้สามัญโดยบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินทั่วไปของลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 214 หรือจะบังคับชำระหนี้จากทรัพย์ที่นำมาจำนองอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้การจำนองไม่ห้ามเจ้าหนี้ผู้รับจำนองต้องผูกพันที่จะบังคับชำระหนี้เอาเฉพาะทรัพย์สินที่จำนองแต่ทางเดียว
โจทก์ฟ้องจำเลยโดยอาศัยมูลหนี้เดิมคือหนี้ตามสัญญากู้มิได้ฟ้องบังคับโดยอาศัยสัญญาจำนอง ฉะนั้น บทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 733 ที่ว่าถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิน้อยกว่าจำนวนที่ค้างชำระกันอยู่ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินที่ขาด จึงนำมาใช้บังคับเกี่ยวกับคดีนี้ไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 908/2532
ป.พ.พ. มาตรา 341, 733
โจทก์เป็นลูกจ้างของจำเลย ในการทำสัญญาจ้างโจทก์ได้จำนองที่ดินแปลงหนึ่งไว้เป็นประกันความเสียหาย การที่โจทก์ได้จำนองที่ดินไว้ดังกล่าวย่อมแยกการจำนองกับหนี้ที่เอาทรัพย์สินจำนองเป็นประกันออกจากกันได้ เมื่อโจทก์ทำให้จำเลยเสียหายจำเลยจึงมีสิทธิที่จะเลือกฟ้องบังคับชำระหนี้ตามสัญญาจ้างแรงงานหรือตามสัญญาจำนองก็ได้ เพราะว่าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 733มิได้บังคับว่าจำเลยมีสิทธิฟ้องบังคับจำนองเพียงทางเดียว ดังนั้นเมื่อจำเลยไม่ประสงค์ที่จะบังคับชำระหนี้ค่าเสียหายจากที่ดินที่จำนองและจำเลยมีหนี้ที่จะต้องชำระเงินสะสมและเงินบำเหน็จจำนวนหนึ่งให้โจทก์ประกอบกับจำเลยได้ใช้สิทธิขอหักหนี้มาในคำให้การแล้ว จำเลยจึงมีสิทธินำเงินบำเหน็จของโจทก์มาหักกับค่าเสียหายแก่จำเลยได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 341โดยหาจำต้องบังคับเอาจากทรัพย์ที่จำนองเป็นประกันก่อนไม่.
คำพิพากษาฎีกาที่ 932/2550
ป.พ.พ. มาตรา 213, 214, 728, 733
การจำนองเป็นสัญญาเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นการประกันหนี้โดยมีหนี้ประธานและจำนองอันเป็นอุปกรณ์ของหนี้นั้น ซึ่งอาจแยกออกเป็นคนละส่วนต่างหากจากกันได้ เจ้าหนี้จึงชอบที่จะใช้สิทธิเรียกร้องอย่างหนี้สามัญ คือ บังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินทั่วไปของลูกหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 หรือจะบังคับจำนอง คือ ใช้บุริมสิทธิ์บังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองตามมาตรา 728 ก็ได้ ทั้งไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายบังคับว่าในกรณีซึ่งเป็นหนี้จำนองแล้ว ผู้เป็นเจ้าหนี้จะฟ้องร้องบังคับลูกหนี้อย่างหนี้สามัญตามมาตรา 214 ไม่ได้ เป็นแต่เพียงกฎหมายบังคับว่า ในกรณีที่โจทก์ใช้สิทธิบังคับจำนองสิทธิของโจทก์ย่อมตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 733 เท่านั้น ประกอบกับมาตรา 733 มิได้บังคับว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับจำนองได้แต่ทางเดียว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ตามสัญญากู้ยืมเงินได้ เมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ตามคำพิพากษา โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะบังคับคดีแก่ทรัพย์สินอื่น ๆ ของจำเลยรวมทั้งทรัพย์ที่จำนองได้ มิใช่โจทก์มีสิทธิบังคับคดีได้แต่เฉพาะที่ดินที่จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้เงินกู้เท่านั้น
คำพิพากษาฎีกาที่ 1580/2551
ป.พ.พ. มาตรา 728, 733
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์จำนวน 4,200,000 บาท โดยนำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาจำนองไว้กับโจทก์เพื่อเป็นประกันการกู้เงิน ต่อมาจำเลยกู้เงินโจทก์อีกโดยได้ทำบันทึกข้อตกลงขึ้นเงินจำนองครั้งที่ 1 เป็นเงิน 3,500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาจำนองและบังคับจำนองโดยคำขอท้ายฟ้องระบุว่า ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้ให้นำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่จำนองออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้โจทก์แสดงว่าโจทก์ฟ้องบังคับจำนองโดยประสงค์จะบังคับคดีเอาจากทรัพย์ที่จำนองเท่านั้น มิได้ใช้สิทธิเรียกร้องอย่างหนี้สามัญ สัญญาจำนองที่ดินดังกล่าวไม่มีข้อความว่า หากโจทก์บังคับชำระหนี้เอาทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดได้เงินไม่พอชำระหนี้โจทก์ก็ให้บังคับเอาจากทรัพย์สินอื่นของจำเลยได้ด้วย เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระหนี้และบังคับจำนอง โจทก์บังคับชำระหนี้เอาจากทรัพย์จำนองได้เงินไม่เพียงพอชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบังคับคดีเอาจากทรัพย์สินอื่นของจำเลยได้อีก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 733
2. มาตรา 733 ไม่ใช่ข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่ความสามารถตกลงที่จะไม่ปฏิบัติตามมาตรา 733 ก็ได้ ให้ศึกษาจากฎีกาต่อไปนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 8260/2550
ป.พ.พ. มาตรา 207, 208, 733
จำเลยค้างชำระหนี้โจทก์ซึ่งเป็นหนี้เงินจำเลยต้องชำระเงินให้แก่โจทก์โดยปราศจากเงื่อนไขใดๆ เพราะการชำระหนี้จะให้สำเร็จผลเป็นอย่างใด ลูกหนี้จะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อเจ้าหนี้เป็นอย่างนั้นโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 208 วรรคหนึ่ง เมื่อจำเลยเสนอชำระหนี้โดยให้โจทก์รับโอนทรัพย์จำนองแทนการชำระหนี้ด้วยเงิน จึงมิใช่เป็นการขอปฏิบัติการชำระหนี้โดยชอบ โจทก์ย่อมมีเหตุผลที่จะปฏิเสธการรับชำระหนี้ได้โจทก์จึงไม่ตกเป็นผู้ผิดนัดตามมาตรา 207
มาตรา 733 แห่ง ป.พ.พ. เป็นบทบัญญัติสันนิษฐานถึงเจตนาของคู่กรณีโดยเฉพาะ และมิได้เกี่ยวกับศีลธรรมตามที่นิยมกันในหมู่ชนทั่วไปหรือธรรมเนียมประเพณีของสังคม จึงไม่ใช่บทบัญญัติแห่งกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน โจทก์อาจตกลงกับจำเลยเป็นประการอื่นพิเศษนอกเหนือจากที่มาตรา 733 บัญญัติไว้ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 7391/2547
ป.พ.พ. มาตรา 733
ป.พ.พ. มาตรา 733 เป็นเพียงบทสันนิษฐานถึงเจตนาของคู่กรณี หาใช่บทกฎหมายซึ่งเกี่ยวด้วยผลประโยชน์ของมหาชนโดยทั่วไปไม่ แต่เกี่ยวแก่คู่กรณีโดยเฉพาะ และหาได้เกี่ยวกับศีลธรรมตามที่นิยมกันในหมู่ชนทั่วไปหรือธรรมเนียมประเพณีของสังคมแต่อย่างใดไม่ จึงมิใช่บทบัญญัติแห่งกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ผู้รับจำนองและผู้จำนองอาจตกลงกันเป็นประการอื่นจากที่มาตรา 733 บัญญัติไว้ย่อมกระทำได้ ข้อตกลงดังกล่าวมีผลบังคับตามกฎหมายหาตกเป็นโมฆะไม่
3. กรณีหนี้ประธานขาดอายุความแม้ผู้รับจำนองยังคงมีสิทธิบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/27 แต่เมื่อบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระหนี้ก็จะบังคับเอาจากทรัพย์สินอื่นอีกไม่ได้ แม้มีข้อตกลงว่าหากบังคับจำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ให้ผู้จำนองยึดทรัพย์สินอื่นได้ก็ตาม ให้ศึกษาจากฎีกาต่อไปนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 3705/2551
ป.พ.พ. มาตรา 193/27, 214, 1754
ป.วิ.พ. มาตรา 55
เจ้าหนี้มีสิทธิที่จะให้ชำระหนี้ของตนจากทรัพย์สินของลูกหนี้จนสิ้นเชิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 214 เมื่อ จ. ลูกหนี้ถึงแก่ความตาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยในฐานะทายาทโดยธรรมของ จ. ชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกของ จ. ได้แม้หนี้เงินกู้ซึ่งเป็นหนี้ประธานจะขาดอายุความ โจทก์ก็มีสิทธิบังคับเอาจากทรัพย์สินที่จำนองได้ตามมาตรา 1754 วรรคสอง และมาตรา 192/27 แต่คงบังคับได้เฉพาะทรัพย์สินที่จำนองเท่านั้น ไม่อาจบังคับถึงทรัพย์สินอื่นในกองมรดกได้ด้วย แม้สัญญาจำนองจะมีข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองระบุให้เจ้าหนี้มีสิทธิยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้มาชำระหนี้ได้ในกรณีที่ทรัพย์สินที่จำนองไม่พอชำระหนี้ เพราะเมื่อหนี้เงินกู้ซึ่งเป็นหนี้ประธานขาดอายุความแล้ว ทรัพย์สินอื่นในกองมรดกย่อมไม่ตกอยู่ในความรับผิดทางแพ่งอีกต่อไป
ตามสัญญากู้เงินกำหนดให้ผู้กู้ต้องจัดการเอาประกันภัยทรัพย์ที่จำนองโดยผู้ให้กู้เป็นผู้รับประโยชน์ และในกรณีผู้กู้มิได้จัดทำประกันภัยแต่ผู้ให้กู้เป็นผู้จัดทำประกันภัยแทนผู้กู้ ผู้กู้ยินยอมชำระเงินค่าธรรมเนียมและเบี้ยประกันภัยคืนแก่ผู้ให้กู้ก่อนการชำระหนี้ตามสัญญากู้นั้น จะต้องเป็นหนี้ค่าเบี้ยประกันภัยที่ผู้ให้กู้ได้ชำระแทนไปแล้ว แต่กรณีที่โจทก์ขอมาตามฟ้องเป็นหนี้ค่าเบี้ยประกันภัยภายหลังจากวันฟ้อง จึงเป็นหนี้ซึ่งยังไม่ถึงกำหนดชำระอันเป็นหนี้ในอนาคตและจะถือว่า จ. ละเลยไม่ชำระหนี้ของตนยังไม่ได้ กรณีจึงยังไม่มีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของโจทก์กับ จ. ตามกฎหมายที่จะต้องให้จำเลยในฐานะทายาทโดยธรรมของ จ. รับผิดชำระหนี้ดังกล่าว
คดีจำนองที่ดิน
 จำนอง คือ การที่ "ผู้จำนอง" เอาทรัพย์สินของตนตราไว้แก่ "ผู้รับจำนอง" เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนอง
 ทรัพย์ที่นิยมจำนอง คือ ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม ห้องชุด
หลักเกณฑ์การจำนอง
1 ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
2 สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 714 มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ
3 โดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจ ดังนี้
» ที่ดิน มีโฉนด จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่
» น.ส. 3 จดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่
» เฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน จดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ
» เรือระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป จดทะเบียน ณ กรมเจ้าท่า
» เครื่องจักร จดทะเบียน ณ กระทรวงอุตสาหกรรม
ผลการทำสัญญาจำนอง
1 ทำให้ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ
2 ทรัพย์สินสิ่งหนึ่งสามารถนำไปจำนองกับผู้รับจำนองได้หลายคน โดยเจ้าหนี้จะได้รับชำระหนี้เรียงตามลำดับวันที่จดทะเบียน
3 สิทธิจำนองย่อมมีผลไปถึงทรัพย์สินที่จำนองทุกสิ่ง แต่ไม่รวมดอกผลที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินนั้น
4 ถ้ามีการจำนองกันหลายคน โดยมิได้ระบุลำดับการจำนองไว้ ผู้จำนองคนหนึ่งคนใดได้ชำระหนี้ไปแล้ว ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยเอากับผู้จำนองรายอื่น
5 เมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่จำนองไปให้ผู้อื่น สิทธิในการจำนองนั้น ย่อมโอนติดไปกับทรัพย์สินดังกล่าวด้วย
6 ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองเมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอากับดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปี ไม่ได้
การหลุดพ้นจากจำนอง
1 ถ้าผู้รับจำนองยอมผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ โดยทำเป็นหนังสือ และผู้จำนองไม่ยินยอม ผู้จำนองหลุดพ้น
2 ผู้จำนองขอชำระหนี้ ผู้รับจำนองไม่ยอมรับชำระหนี้โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้จำนองหลุดพ้น
การระงับไปของสัญญาจำนอง
1 หนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นซึ่งมิใช่เหตุอายุความ
2 เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นสำคัญ
3 เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น
4 เมื่อไถ่ถอนจำนอง
5 เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองตามคำสั่งศาล อันเนื่องมาแต่การบังคับจำนอง
6 เมื่อทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุด
เงื่อนไข / วิธีการบังคับจำนอง สามารถทำได้ 2 วิธี คือ
 
วิธีที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 728
1.1 กรณีลูกหนี้นำทรัพย์ของตนมาจำนอง ตามวรรค 1 : ผู้ร้บจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่า ให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน
1.1 กรณีบุคคลอื่นนำทรัพย์มาจำนองประกันหนี้ของลูกหนี้ ตามวรรค 2 : เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวแก่ผู้จำนองภายใน 15 วันนับแต่วันส่งหนังสือบอกกล่าวแก่ลูกหนี้  หากเจ้าหนี้ไม่ส่งภายใน 15 วัน ผู้รับจำนองหลุดพ้นความรับผิด ดอกเบี้ย ค่าสินไหมซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ค่าภาระติดพัน บรรดาเกิดพ้นกำหนด 15 วัน
เมื่อครบกำหนดตามคำบอกกล่าว(ไม่น้อยกว่า 60 วัน) ลูกหนี้ไม่ชำระเงิน ผู้รับจำนองในฐานะเจ้าหนี้ จะต้องฟ้องคดีต่อศาล เพื่อขอให้ศาลพิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์ที่จำนองนั้น ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตน
 
 วิธีที่ 2 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 729 เป็นการขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์จำนองนั้น หลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตน หากเข้าเงื่อนไข ดังนี้
2.1 ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี และ
2.2 ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระ
โดยทั่วไปการฟ้องบังคับจำนอง เจ้าหนี้จะมีสัญญา 2 สัญญา คือ สัญญากู้(ประธาน) และสัญญาจำนอง(อุปกรณ์) เจ้าหนี้สามารถฟ้องตามสัญญาเงินกู้ หรือสัญญาจำนองอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือทั้งสองสัญญาพร้อมกันก็ได้
» เมื่อลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้จึงสามารถยื่นฟ้องลูกหนี้ โดยฟ้องเรียกเฉพาะสัญญากู้ยืมเงินก็ได้ ซึ่งหากฟ้องเฉพาะสัญญากู้ยืมเงิน เมื่อชนะคดีแล้ว ก็สามารถบังคับยึดทรัพย์สินทุกประเภทรวมทั้งทรัพย์ที่จำนองได้จนกว่าจะครบจำนวนหนี้
» แต่ถ้าเจ้าหนี้ฟ้องตามสัญญากู้ยืมเงินและสัญญาจำนองมาพร้อมกัน หากไม่มีข้อตกลงยกเว้นมาตรา 733 ไว้ และเมื่อนำทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่พอชำระหนี้ เจ้าหนี้จะยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้อีกไม่ได้
อายุความคดีจำนอง : ไม่มี
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ
ประเด็น การบังคับจำนองได้เงินน้อยกว่าหนี้ที่ค้าง จะยึดทรัพย์สินอื่นเพิ่มเติมได้หรือไม่
คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 2525/2557
  ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้ฟังเป็นยุติว่า จำเลยทำสัญญากู้เงินและรับเงินจำนวน 8,000,000 บาท จากโจทก์ โดยทำสัญญาและจดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นประกันการชำระหนี้ดังกล่าว ต่อมาจำเลยไม่ชำระหนี้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฏีกาของโจทก์ว่า หากนำที่ดินอันเป็นทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดได้เงินไม่พอชำระหนี้แก่โจทก์แล้ว โจทก์สามารถบังคับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินอื่นของจำเลยได้หรือไม่ ที่โจทก์ฏีกาว่าโจทก์ฟ้องจำเลยอย่างลูกหนี้สามัญ มิใช่ฟ้องบังคับจำนองแต่เพียงอย่างเดียว โจทก์จึงมีสิทธิบังคับคดีเอากับทรัพย์สินอื่นของจำเลยออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์จนครบนัั้น เห็นว่า แม้โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้กู้ยืมเงินอันเป็นหนี้ประธานมาด้วย แต่โจทก์ก็มีคำขอมาท้ายฟ้องว่า หากจำเลยไม่ชำระเงินให้ยึดทรัพย์จำนองขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์ แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบังคับคดีเอากับที่ดินอันเป็นทรัพย์จำนองดังกล่าวด้วย กรณีจึงเป็นการฟ้องบังคับจำนอง ซึ่งต้องอยู่ในบังคับของป.พ.พ.733 ซึ่งบัญญัติว่า"ถ้าเอาทรัพย์ซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้น" ซึ่งลูกหนี้ตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมหมายถึงลูกหนี้ชั้นต้นในหนี้ประธาน เมื่อสัญญาจำนองระหว่างโจทก์และจำเลยไม่มีข้อตกลงให้จำเลยลูกหนี้ต้องรับผิดในเงินที่ยังขาดจำนวนอยู่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของจำเลยนอกเหนือไปจากทรัพย์จำนองได้
 
ประเด็น เจ้าของทรัพย์หลายคน ไม่ยินยอมให้จำนองในส่วนของตน จึงไม่ผูกพันเจ้าของรายอื่น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5423/2553
    ตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเฉพาะส่วนและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองระบุว่า จำเลยจำนองทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของจำเลยเท่านั้นเป็นประกันการชำระหนี้ แต่ตัวทรัพย์ทั้งหมดนั้นจำเลยจะก่อภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อไม่ปรากฏว่าเจ้าของรวมคนอื่นยินยอมให้จำเลยทำนิติกรรมจำนอง การจำนองดังกล่าวจึงไม่ผูกพันตัวทรัพย์ทั้งหมด การที่จำเลยเจ้าของรวมคนหนึ่งจดทะเบียนจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของตนต่อโจทก์จึงเป็นการจำนองเฉพาะส่วนแห่งสิทธิของตนเท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่กระทบถึงส่วนแห่งสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นประเด็น กรณีหนี้ประธานขาดอายุความ แม้ผู้รับจำนองยังคงมีสิทธิบังคับจำนองได้ แต่เมื่อได้เงินไม่พอชำระหนี้ก็จะบังคับเอาจากทรัพย์สินอื่นอีกไม่ได้ แม้มีข้อตกลงว่าหากบังคับจำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ให้ผู้จำนองยึดทรัพย์สินอื่นได้ก็ตาม
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3705/2551
    เจ้าหนี้มีสิทธิที่จะให้ชำระหนี้ของตนจากทรัพย์สินของลูกหนี้จนสิ้นเชิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 214 เมื่อ จ. ลูกหนี้ถึงแก่ความตาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยในฐานะทายาทโดยธรรมของ จ. ชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกของ จ. ได้แม้หนี้เงินกู้ซึ่งเป็นหนี้ประธานจะขาดอายุความ โจทก์ก็มีสิทธิบังคับเอาจากทรัพย์สินที่จำนองได้ตามมาตรา 1754 วรรคสอง และมาตรา 192/27 แต่คงบังคับได้เฉพาะทรัพย์สินที่จำนองเท่านั้น ไม่อาจบังคับถึงทรัพย์สินอื่นในกองมรดกได้ด้วย แม้สัญญาจำนองจะมีข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองระบุให้เจ้าหนี้มีสิทธิยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้มาชำระหนี้ได้ในกรณีที่ทรัพย์สินที่จำนองไม่พอชำระหนี้ เพราะเมื่อหนี้เงินกู้ซึ่งเป็นหนี้ประธานขาดอายุความแล้ว ทรัพย์สินอื่นในกองมรดกย่อมไม่ตกอยู่ในความรับผิดทางแพ่งอีกต่อไป
ประเด็น การบอกกล่าวโดยชอบด้วยกฎหมาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2274/2523
   ทนายโจทก์ส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองถึงจำเลยทางไปรษณีย์ ลงทะเบียนตอบรับตามตำบลที่อยู่ที่เป็นบ้านของจำเลยซึ่งระบุไว้ในสัญญา จำนอง และสามีจำเลยได้ลงชื่อรับไว้แล้วนั้น ถือได้ว่าโจทก์ได้ส่งหนังสือ บอกกล่าวบังคับจำนองไปถึงจำเลยโดยชอบแล้ว
ประเด็น บังคับจำนองแม้หนี้ประกันขาดอายุความก็ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2702/2544
   โจทก์บอกกล่าวบังคับจำนองโดยระบุจำนวนเงินที่จำเลยจะต้องชำระคลาดเคลื่อนไป แต่จำเลยก็มีสิทธิที่จะโต้แย้งจำนวนเงินดังกล่าวได้ จึงไม่เป็นเหตุให้การบอกกล่าวบังคับจำนองไม่ชอบ
 
   จำเลยจำนองทรัพย์สินเป็นประกันหนี้ของบุคคลอื่น การที่หนี้ดังกล่าวขาดอายุความ และจำเลยสละประโยชน์แห่งอายุความเป็นกรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 745 ซึ่งบัญญัติว่า ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองแม้เมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่าห้าปีไม่ได้ โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยที่ค้างชำระก่อนฟ้องย้อนหลังไปมีกำหนด 5 ปี
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 702 อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
    ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่
มาตรา 714 อันสัญญาจำนองนั้น ท่านว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
มาตรา 728 เมื่อจะบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น ถ้าและลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้
    ในกรณีตามวรรคหนึ่ง ถ้าเป็นกรณีผู้จำนองซึ่งจำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นต้องชำระ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวดังกล่าวให้ผู้จำนองทราบภายใน 15 วันนับแต่วันที่ส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าผู้รับจำนองมิได้ดำเนินการภายในกำหนดเวลา 15 วันนั้น ให้ผู้จำนองเช่นว่านั้นหลุดพ้นจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ตลอดจนค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้นบรรดาที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลา 15 วันดังกล่าว
มาตรา 729 ในการบังคับจำนองตามมาตรา 728 ถ้าไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้ ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดภายในบังคับแห่งเงื่อนไขดังจะกล่าวต่อไปนี้แทนการขายทอดตลาดก็ได้
(1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี และ
(2) ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระ
มาตรา 733 ถ้าเอาทรัพย์จำนองหลุดและราคาทรัพย์สินนั้นมีประมาณต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ก็ดี หรือถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น
มาตรา 735 เมื่อผู้รับจำนองคนใดจะบังคับจำนองเอาแก่ผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนอง ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวแก่ผู้รับโอนล่วงหน้าเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันก่อน จึงจะบังคับจำนองได้
มาตรา 744 อันจำนองย่อมระงับสิ้นไป
(1) เมื่อหนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นใดมิใช่เหตุอายุความ
(2) เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นสำคัญ
(3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น
(4) เมื่อถอนจำนอง
(5) เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับจำนองหรือถอนจำนอง หรือเมื่อมีการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามมาตรา 729/1
(6) เมื่อเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองนั้นหลุด
มาตรา 745 ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองแม้เมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปีไม่ได้
กฎหมายเกี่ยวกับจำนอง(แก้ไขใหม่)
1 (เพิ่มมาตรา 727/1) การจำนองเพื่อประกันหนี้บุคคลอื่น หากมีการบังคับจำนอง หรือเอาทรัพย์จำนองหลุดแล้วหนี้ประธานยังคงค้างชำระ ผู้รับจำนองหลุดพ้นความรับผิด และหากตกลงแตกต่างจากมาตรานี้ ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ
    แต่ในส่วนของการทำข้อตกลงยกเว้น มาตรา 733 กรณีนำทรัพย์มาจำนองหนี้ของตนเอง หากบังคับจำนองแล้วยังคงค้างชำระ ลูกหนี้ยังคงรับผิด ยังคงยึดถือใช้ได้ต่อไป
2 (แก้ไขมาตรา 728) การส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง ต้องกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน และถ้าเป็นการจำนองเพื่อประกันหนี้บุคคลภายนอก ผู้รับจำนองต้องแจ้งไปยังบุคคลดังกล่าวภายใน 15 วัน นับแต่ส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองให้ลูกหนี้ทราบ หากฝ่าฝืนบุคคลภายนอกที่เป็นผู้จำนองหลุดพ้นในส่วนของดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายต่างๆในการทวงถามให้ชำระหนี้ **ตกลงเป็นอย่างอื่นไม่ได้ โดยผลของมาตรา 714/1
3 (แก้ไขมาตรา 729) หลักเกณฑ์ในการเอาทรัพย์จำนองหลุดนั้น ลูกหนี้ต้องขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้ว 5 ปี และราคาทรัพย์ที่จำนองมีราคาน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ **ตกลงเป็นอย่างอื่นไม่ได้ โดยผลของมาตรา 714/1
4 (เพิ่มมาตรา 729/1) ให้สิทธิผู้จำนองมีหนังสือไปยังผู้รับจำนองเพื่อให้เอาทรัพย์ของตนเองที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดได้เลยโดยไม่ต้องฟ้องศาล โดยภายใน 1 ปี นับแต่วันที่รับหนังสือดังกล่าว ผู้รับจำนองต้องดำเนินการขายทอดตลาด มิเช่นนั้น ผู้จำนองหลุดพ้นในเรื่องดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นหลัง 1 ปีไปแล้ว
5 (แก้ไขมาตรา 735) การบังคับจำนองแก่ผู้ที่รับโอนทรัพย์ที่จำนอง ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน **ตกลงเป็นอย่างอื่นไม่ได้ โดยผลของมาตรา 714/1
6 (แก้ไขมาตรา 737) ผู้รับโอนทรัพย์ที่จำนองจะไถ่ถอนทรัพย์ที่จำนองเมื่อใดก็ได้ แต่หากได้รับการบอกกล่าวตามข้อ 4. มาตรา735 ผู้รับโอนทรัพย์ที่จำนองต้องไถ่ถอนทรัพย์ที่จำนองภายใน 60 วัน
7 (แก้ไขมาตรา 744) วางหลักให้เหตุที่จำนองระงับมีเรื่องใดบ้าง มีความชัดเจนมากขึ้น
8 (เพิ่มมาตรา 714/1) ข้อตกลงใดแตกต่างไปจาก ข้อ 2. มาตรา728 ข้อ 3. มาตรา 729 และ ข้อ.4 มาตรา 735 กำหนดไว้ ความตกลงนั้นเป็นโมฆะ
ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ
1 กรณีที่ผู้จำนองตาย เจ้าหนี้ต้องบอกกล่าวแก่ทายาทหรือผู้จัดการมรดกก่อนฟ้อง
2 กรณีผู้จำนองตาย ไม่ฟ้องภายใน 1 ปี ขาดอายุความรดก ก็ยังบังคับจำนองได้
3 แม้หนี้ประธานจะขาดอายุความแล้วก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองได้
4 ถ้าเอาทรัพย์สินจำนองหลุด / เอาออกขายทอดตลาด ได้ราคาเท่าใด ลูกหนี้ / ผู้จำนองไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ยังขาดอยู่ เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ซึ่งเป็นข้อตกลงที่ไม่ผิดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน
5 การบังคับจำนองเอาแก่ทรัพย์ที่จำนองซ้อนให้ถือลำดับผู้รับจำนองเรียงตามวันเวลาผู้รับจำนองก่อนจะได้รับใช้หนี้ก่อนผู้รับจำนองคนหลัง
6 การเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในการจำนอง ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้
7 การทำหนังสือบอกกล่าวของทนายความ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจแนบไปด้วยเสมอ กำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน
8 ถ้าไม่มีการบอกกล่าวก่อน เจ้าหนี้ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำนอง
9 การเรียกดอกเบี้ยสัญญาจำนอง ให้ถือตามหนี้กู้ยืมเงินไม่เกินร้อยะ 15 ต่อปี เว้นกู้ยืมเงินธนาคารอาจสูงกว่า กรณีไม่ได้มีการระบุไว้กฎหมายให้คิดในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี
10 ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองของสำนักงานที่ดิน เสีย 1% ของจำนวนเงิน


Please login for write message