ลักษณะของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับสัญญาจะซื้อขาย

                  สัญญาซื้อขายเป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ซึ่งเอกเทศสัญญา คือ สัญญาที่กฎหมายกำหนดชื่อและหลักเกณฑ์ไว้เป็นเอกเทศหรือไว้โดยเฉพาะ 1 โดยทั่วไป ถือว่าสัญญาซื้อขาย มี 2 ประเภทใหญ่ๆ คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งรวมทั้งสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแบบมีเงื่อนไขหรือแบบมีเงื่อนเวลา และสัญญาจะซื้อจะขายอีกประเภทหนึ่ง
             การทราบลักษณะสำคัญของสัญญาและแยกแยะสััญญาซื้อขายแต่ละประเภทที่กล่าวมาข้างต้น ถือว่ามีความจำเป็นพอสมควรเพราะว่า สัญญาซื้อขายมีหลายประเภท ซึ่งกฎหมายได้กำหนดชื่อและผลของสัญญาแต่ละประเภทไว้แตกต่างกัน สัญญาซื้อขายแต่ละประเภทต้องทำตามแบบหรือมีหลักฐานของข้อตกลงตลอดจนก่อให้เกิดพันธะแก่คู่กรณีในทางที่แตกต่างกันไป แต่ปัญหามีอยู่ว่ากฎหมายไทยไม่ได้มีบทบัญญัติชัดเจนถึงประเภทของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทเพียงแต่กล่าวถึงโดยไม่ได้ให้ความหมายและลักษณะเอาไว้ให้ชัดเจน2 ปัญหาเรื่องชื่อหรือประเภทของสัญญาซื้อขายจึงทำให้เกิดปัญหาในทางปฎิบัติไม่น้อย เนื่องจากมีคดีเป็นอันมากที่ฟ้องร้องกันว่าเป็นเรื่องสัญญาจะซื้อขายแต่ศาลวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาเสร็จเด็ดขาดผลของสัญญาจึงเป็นไปอีกทางหนึ่ง ในทางกลับกันบางเรื่องก็ฟ้องกันว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายแต่ศาลวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ดังนี้เป็นต้น    บางกรณีที่คู่สัญญาไม่มีความเข้าใจเรื่องผลของสัญญาแต่ละประเภท จึงระบุชื่อสัญญาสลับกันไว้ในหนังสือสัญญา เช่น  การกระทำของคู่กรณีบ่งบอกว่าตั้งใจจะทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่กลับระบุชื่อสัญญาเป็นสัญจะซื้อขาย กรณีแบบนี้นี้เมื่อมีคดีความฟ้องร้องกันขึ้นสู่ศาล ศาลจะไม่ดูชื่อสัญญาเป็นสำคัญแต่ศาลจะดูที่เจตนาของคู่กรณีเป็นสำคัญว่าเจตนาแห่งการกระทำหรือตกลงกันระหว่างคู่สัญญานั้นบ่งบอกว่าสัญญาที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาเป็นสัญญาประเภทใดกันแน่
            ด้วยเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้นแสดงให้เห็นว่าการเข้าใจถึงลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทจึงถือว่าทำคัญมาก เพราะหากไม่เข้าใจลักษณะของสัญญาซื้อขายแต่ะประเภทอย่างแท้จริงอาจทำให้สูญเสียเจตนารมณ์ที่แท้จริงของการทำสัญญานั้นไปด้วยก็เป็นได้
         เนื่องจากว่า สัญญาซื้อขายถือเป็นสัญญาที่ใกล้ตัวและอาจเกิดขึ้นบ่อยครั้งในชีวิตประจำวันของเราทุกคน เช่น การซื้อขายข้าวของเครื่องใช้ต่างๆในแต่ละวันก็ถือเป็นการทำสัญญาซื้อขายขึ้นแล้ว ดังนั้นการพิจารณาความใกล้เคียงและความแตกต่างของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทเพื่อเป็นแนวทางให้ทราบถึงลักษณะของสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทได้เด่นชัดขึ้นนั้นจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นและมีประโยชน์ไม่น้อย เพราะ เราสามารถนำเกร็ดความรู้เกี่ยวกับกฎหมายเรื่องนี้ไปใช้กับชีวิตประจำวันได้จริงเมื่อมีความเข้าใจที่ถูกต้อง
          บทบัญญัติกฎหมายที่สำคัญในการบรรยายเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขายคือ
          มาตรา 453 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า
          อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใชเราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขาย
        
          มาตรา 455 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า
          "เมื่อกล่าวไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย  ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ "
          มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า
         "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักวานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
          สัญญาจะซื้อหรือจะขาย หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้รับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่
         บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาทหรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย"
สััญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ความหมายของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
          สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือ สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 455 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า "เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จสมบูรณ์" ในความหมายของกฎหมาย หมายถึง "สัญญาซื้อขายซึ่งคู่กรณีได้ตกลงกันเสร็จสิ้นในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายทุกเรื่องแล้วไม่มีอะไรที่จะต้องดำเนินการอีก แม้แต่การทำตามแบบของกฎหมาย อีกนัยหนึ่งคือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึง "สัญญาที่คู่กรณีทำความตกลงเสร็จเด็ดขาดแล้วมิใช่สัญญาซื้อขายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เด็ดขาดแต่อย่างใด" 3
           ศาสตราจารย์ ดร.วิษณุ เครืองาม กล่าวว่าคำว่า "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึงสัญญาที่ทำเสร็จบริบูรณ์แล้ว ความสำเร็จบริบูรณ์หรือความเสร็จเด็ดขาดของสัญญาซื้อขายอยู่ที่การกระทำสัญญา หรือการทำความตกลงซื้อขายโดยมีคำเสนอและคำสนองถูกต้องตรงกัน ส่วนการปฎิบัติตามสัญญาของคู่กรณีคือ การโอนกรรมสิทธิ์ก็ดี การชำระราคาก็ดี อาจทำภายหลังที่ได้ทำสัญญาสำเร็จ" 4
ลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
         1) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึง สัญญาสำเร็จสำเร็จบริบูรณ์ ตามที่ระบุในมาตรา 455 ป.พ.พ. 5 เกิดขึ้นเมื่อ คำเสนอและคำสนอง ถูกต้องตรงกัน กล่าวคือ ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายจนเป็นการแน่นอนแล้ว
         2) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือ สัญญาที่คู่สัญญาทำการตกลงในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จสมบูรณ์แล้วไม่ต้องการอะไรต่อไปอีกในภายภาคหน้า
        3) ทรัพย์สินที่ซื้อขายมีตัวตนอยู่แน่นอน หมายความว่า "ทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกัน  ต้องมีตัวตนแน่นอนว่าเป็นทรัพย์สินชนิดใด และต้องมิใช่ทรัพย์สินในอนาคตหรือทรัพย์สินที่ผู้ขายยังไม่มีีกรรมสิทธิ์ในขณะทำสัญญาซื้อขายกัน" 6
         4) ผู้ขายมีสิทธิจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อได้ทันทีที่มีการตกลงทำสัญญากันโดยถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย7 กล่าวคือเมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีผลสมบูรณ์
         5) กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้โอนไปแล้วหรือไม่นั้น  มิใช่ประเด็นที่จะนำมาพิจารณาว่าเป็นสัญญาซื้อขาดเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ?ความสำคัญอยู่ตรงที่ว่าคู่กรณีได้ตกลงกันเสร็จเด็ดขาดแล้วหรือยัง ถ้าตกลงกันเสร็จเด็ดขาดในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายแล้ว 8 แม้กรรมสิทธิ์ยังไม่ได้โอนไปเพราะสัญญาตกเป็นโมฆะก็ดี หรือเพราะมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ก็ดี แม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระราคาทรัพย์สินหรือชำระแต่ยังไม่ครบถ้วน  และแม้ผู้ขายจะไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดได้
ข้อสังเกต
         1) กรณีที่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อนั้นความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับสัญญาจะซื้อขายอยู่ตรงที่เจตนาของคู่กรณี ถ้าคู่กรณีซื้อขายทรัพย์ตามที่ระบุไว่ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ทั้งสองฝ่ายมีเจตนาไม่ไปทำตามแบบคือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็น "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” (เพียงแต่สัญญาตกเป็นโมฆะ) แต่ในทางกลับกันถ้าคู่กรณีมีเจตนาจะไปทำเป็นหนังสือจดเบียนในภายหน้าก็เป็น"สัญญาจะซื้อจะขาย" 9
         2) เมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้วย่อมไม่เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไปในตัว ดังนั้นคู่สัญญาจะยกมาตรา 175 มาอ้างว่าสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ตกเป็นโมฆะนั้นย่อมสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาจะซื้อขายย่อมไม่ได้ 10
แบบของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
         แบบ คือ  "วิธีการสื่อเจตนา สำหรับการซื้อขายโดยปกติแล้วก็เป็นไปตามหลักเสรีภาพในเรื่องแบบ กล่าวคือคู่สัญญาจะตกลงกันด้วยวิธีการใดๆก็ได้ ดังนั้นสัญญาซื้อขายอาจะทำกันด้วยวาจา ด้วยกิริยาอาการ หรือด้วยลายลักษณ์อักษรก็ได้" 11  เว้นแต่ในกรณีที่กฎหมายกำหนดบังคับไว้โดยเฉพาะว่า สัญญาซื้อขายทรัพย์สินบางประเภทที่จะต้องทำตามแบบเฉพาะที่กฎหมายกำหนด มิฉะนั้นสัญญาซื้อขายดังกล่าวจะไม่ถูกรับรองให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ได้แก่ กรณีทรัพย์สินที่ระบุไว้ใน มาตรา  456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ.
        1) กรณีที่ตัวทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้้อขายเสร็จเด็ดทรัพย์สินชนิดที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แห่ง ป.พ.พ มีข้อกำหนดเรื่องแบบคือต้อง ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน(ณ ที่ว่าการอำเภอเท่านั้น) มิฉะนั้น สัญญาจะมีผลจะเป็น "โมฆะ" ซึ่งทรัพย์ที่ถูกบัญญัติไว้ใน มาตรา 456วรรคหนึ่ง แห่ง ป.พ.พ ได้แก่
         1.1 อสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 139 แห่ง ป.พ.พ. ) 12 เช่น
         (1) ที่ดิน
        (2) ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร
         (3) ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
         (4) ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
         1.2 สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง  ซึ่งประกอบด้วยเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป หรือซื่้อขายแพ และสัตรว์พาหนะ (ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบด้วย ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ ) เท่านั้น 13
         สำหรับการทำเป็นหนังสือในความหมายของมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ  นั้น "มิใช่การทำสัญญากันเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างเดียว  ในหนังสือนั้นยังต้องประกอบด้วยเนื้อหาสาระที่สำคัญของสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วนโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องคู่สัญญา การโอนกรรมสิทธิ์ การชำระราคา ตัวทรัพย์สินที่ซื้อขาย เป็นต้น และที่สำคัญที่สุดคือในหนังสือสัญญานั้นจะต้องมีลายมือชื่อของคู่สัญญาทุกฝ่ายครบถ้วน ยิ่งไปกว่านั้นการทำเป็นหนังสือในความหมายของมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ  ยังหมายถึง การทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิใช่การทำเป็นหนังสือระหว่างคู่กรณีด้วยกันเอง และเมื่อมีการทำเป็นหนังสือเรียบร้อยแล้วก็จะต้องมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายระบุไว้จึงจะถือว่าได้มีการทำตามแบบที่กฎหมาย" 14      
          2) กรณีที่ตัวทรัพย์สินที่จะทำสัญญาซื้้อขายเสร็จเด็ดขาดเป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่วไป(นอกเหนือทรัพย์ที่ระบุไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา456 วรรคแรก) เช่น แหวน นาฬิกา มือถือ รถยนต์  การซื้อขายทรัพย์เหล่านี้ ไม่มีแบบในการซื้อขาย  ดังนั้นแค่พูดตรงลงกันด้วยวาจาก็สามารถเกิดสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีผลสมบูรณ์ขึ้นแล้ว ไม่มีหลักฐานก็ฟ้องบังคับคดีได้ เว้นแต่กรณีที่ตัวทรัพย์สินเป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดา ที่มีราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาทขึ้นไป มาตรา 456 วรรคสาม กำหนด ต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดี
การฟ้องร้องบังคับเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
         การฟ้องร้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคหนึ่ง รวมถึงสังหาริมทรัพย์ธรรมดา ที่มีราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาทขึ้นไป ตามมาตรา 456 วรรคสาม ป.พ.พ จะต้องมีหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใดตามที่ระบุไว้ใน ตามมาตรา 456 วรรคสอง จึงจะฟ้องบังคับคดีได้
        1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง หลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่อาจเกิดขึ้นโดยผู้ทำหลักฐานมิได้ตั้งใจ15 เช่น อาจเป็นจดหมาย เป็นบันทึกความจำหรืออยู่ในลักษณะใดก็ได้ แต่ต้องมีข้อความเกี่ยวข้องหรือทำให้รู้ได้ว่าได้มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้น
        2) วางประจำหรือการวางมัดจำ ซึ่งเมื่อมีกรณีเช่นนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างสามารถฟ้องร้องซึ่งกันและกันได้


        3) การชำระหนี้บางส่วนแล้ว หมายถึง การชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์บางส่วน (ซึ่งหมายความรวมถึง ชำระหนี้ทั้งหมดด้วย16)
 
ตัวอย่างสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ตัวอย่างที่ 1
 นายเอตกลงซื้อบ้านและที่ดินจากนายบี นายบีตกลงขายในราคา 3,000,000 บาท
 แล้วนายเอกับนายบีได้ไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเรียบร้อย แล้ว โดยที่นายเอยังไม่ได้ชำระราคาให้กับนายบี และนายบีก็ไม่ได้ส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายเอเข้าอยู่อาศัยแต่ประการใด
           สรุป กรณีนี้ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีผลสมบูรณ์และกรรมสิทธิ์โอนเรียบร้อยแล้วเพราะทำถูกต้องตามแบบแล้ว
ตัวอย่างที่ 2
 หากข้อเท็จจริงจากตัวอย่างที่ 1 นายเอตกลงซื้อบ้านและที่ดินจากนายบี นายบีตกลงขายในราคา 3,000,000 บาท แต่ทำสัญญาด้วยวาจาเท่านั้น
 โดยนายเอได้ชำระราคาและนายบีได้ส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายเอเข้าอยู่อาศัยพร้อมมอบโฉนดที่ดินให้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ทั้งคู่ตกลงกันว่าไม่ต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เนื่องจากไม่ต้องการเสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีต่างๆ
          สรุป  กรณีนี้ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเช่นกับตัวอย่างที่ 1 แต่ต่างกันที่มีผลเป็นโมฆะและกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินยังไม่โอนไปยังเอ(ผู้ซื้อ)
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา 
           สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ ถือ เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่งหนึ่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 บัญญัติว่า "ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนไขเวลานั้น”
         1. เงื่อนไข หมายถึง เหตุการณ์ในอนาคตที่ไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่
          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 182 บัญญัติว่า
"ข้อความใดอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตข้อความนั้นเรียกว่าเงื่อนไข"    
เงื่อนไขแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ
         1.1 เงื่อนไขบังคับก่อน คือ นิติกรรมหรือสัญญานั้นจะมีผลต่อเมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว
         1.2 เงื่อนไขบังคับหลัง คือ นิติกรรมหรือสัญญานั้นจะสิ้นผลไปเมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว
         "เงื่อนไขบังคับก่อน" ในที่นี้ คือ เงื่อนไขในการที่ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อตามมาตรา 459 ตีความได้ว่าเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายก็คือ มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นตาม 453 แล้ว และมีการตกลงกันเสร็จเด็ดขาดเป็นสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ตามมาตรา 455 เพียงแต่มีเงื่อนไขใน"การประวิงเวลาการโอนกรรมสิทธิ์"17 ทำให้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จ
           ในทำนองเดียวกัน เงื่อนไขบังคับหลัง คือ เงื่อนไขที่จะทำให้สัญญาซื้อขายเป็นอันระงับลงและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นอันกลับคืนไปสู่ผู้ขาย เมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จ
           ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไข จึงถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง เพราะ ไม่ต้องไปทำสัญญาที่สองหรือสัญญาใดเพิ่มเติมอีกเหมือนกับสัญญาจะซื้อขาย เช่น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน นั้นตกลงกันเสร็จเด็ดขาดและทำทุกอย่างที่กฎหมายกำหนดเสร็จสิ้นแล้ว (หมายรวมถึงการทำตามแบบนิติกรรมด้วย) เหลือแค่รอให้โอนกรรมสิทธิ์เท่านั้นเพราะคู่สัญญาตกลงกันเองว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังที่เงื่อนไขสำเร็จ ไม่ใช่เพราะกฎหมายบังคับให้รอ
ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่ 127/2471
            โจทย์ตกลงซื้อเครื่องโรงสีข้างโดยผ่อนใช้เงินแต่ตกลงกันว่า เครื่องโรงสีข้าวยังเป็นของจำเลยจนกว่าโจทย์จะชำรำเงินครบถ้วน สัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน
         2. เงื่อนเวลา หมายถึง กำหนดเวลาที่ต้องมาถึงอย่างแน่นอน
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 191 บัญญัติว่า
        "นิติกรรมใดมีเงื่อนเวลาเริ่มต้นกำหนดไว้ ห้ามมิให้ทวงถามให้ปฎิบัติการตามนิติกรรมนั้นก่อนถึงเวลาที่กำหนด
         นิติกรรมใดมีเงื่อนเวลาสิ้นสุดกำหนดไว้ นิติกรรมนั้นย่อมสิ้นผลเมื่อถึงเวลาที่กำหนด"
         2.1 สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้น คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งไม่อาจทวงถามให้ปฎิบัติการตามสัญญาได้ก่อนถึงกำหนดเงื่อนเวลา 18 (เทียบได้กับสัญญาซื้อขายเสร็ดเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขบังคบก่อน)
         2.2 สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนเวลาสิ้นสุด คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งมีข้อกำหนดเวลาให้สัญญาซื้อขายเป็นอันระงับลงและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นอันกลับคืนไปสู่ผู้ขาย19
            สััญญาจะซื้อขาย
ความหมายของสัญญาจะซื้อขาย
          "สัญญาจะซื้อขาย" หรืออาจเรียกว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย" คือ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ตกลงผูกพันกันไว้ขั้นหนึ่งก่อนในวันนี้ เพื่อผูกพันว่าจะต้องไปทำตามแบบพิธีเพิ่มเติมอีกขั้นหนึ่งในวันหน้า คือสุดท้ายก็ยังจะต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กันอีกในอนาคตนั่นเอง เปรียบเทียบได้กับการทำสัญญาหมั้นที่จะผูกพันกันในวันนี้ เพื่อที่จะไปทำสัญญาสมรสผูกพันอย่างถาวรในอนาคต
ลักษณะสำคัญของสัญญาจะซื้อขาย
          1) มีการตกลงซื้อขายทรัพย์สินที่แน่นอน (เหมือนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด)
          2) เป็นข้อตกลงซื้อขายทรัพย์ประเภทที่จะต้องไปทำตามแบบเพื่อให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อเท่านั้น ซึ่งหมายถึงทรัพย์ที่ระบุไว้ใน มาตรา 456 วรรคแรก เท่านั้น  
              ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่กตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จัดทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไป
         3) มีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อในภายหลัง โดยผูกพันตนว่าจะเป็นผู้จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้อทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด 21 ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จำทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ
         4) สัญญาจะซื้อจะขายมีได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคแรก ซึ่งประกอบด้วยเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป หรือซื่้อขายแพ และสัตรว์พาหนะ (ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบด้วย ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ ) เท่านั้น ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่กฎหมายกำหนดว่าการซื้อขายทรัพย์ประเภทเหล่านี้ต้องทำตามแบบแห่งนิติกรรมเท่านั้น คือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้เสร็จก่อนจึงจะเป็นสัญญาซื้อขายที่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้ซื้อได้
          สัญญาที่คู่สัญญาทำกันก่อนที่จะไปทำตามแบบในอนาคตจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาที่ยังมิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกัน แต่มีผลผูกพันให้คู่สัญญาต้องกระทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป (ปรีชา สุมาวงศ์)22 แต่เมื่อต่อมาทำตามแบบแล้วก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไป
          การที่สัญญาจะซื้อจะขายในสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถมีได้ เพราะว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงว่าจะไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า" 23 แต่ในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีกรณีที่คู่สัญญาจะต้องจะต้องดำเนินการทางทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจึงมีได้เฉพาะในสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเท่านั้นเมื่อคำเสนอตรงกับสนองในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไปนั้นเกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันย่อมโอนแก่กันในทันที ตาม ป.พ.พ.มาตรา 458  เว้นแต่ จะเข้ากรณีของมาตรา 459 (หน่วงการโอนกรรมสิทธิ์) หรือ มาตรา 460 (ว.หนึ่ง ทำการบ่งตัวทรัพย์ที่แน่นอน ว.สอง บ่งตัวทรัพย์ได้แล้วแต่ยังไม่รู้ราคา)
ข้อสังเกต
          "สัญญาจะซื้อจะขาย" นั้นต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีว่าตั้งใจจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กันในภายหลังหรือไม่?
         - หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแต่สัญญามีผลเป็นโมฆะ
         - หากมีเจตนาจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนในภายหลังแล้วก็เป็น สัญญาจะซื้อขาย
การฟ้องบังคับคดีเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อขาย
          สัญญาจะซื้อขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรค 2  "สัญญาจะซื้อหรือจะขาย หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้รับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่"       
          กฎหมายได้กำหนดให้มีหลักฐานในการฟ้องคดีอันใดอันหนึ่งดังต่อไปนี้ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีแก่กันมิได้
           การฟ้องร้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อขายที่เกิดขึ้นได้เฉพาะกับทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคหนึ่ง นั้นต้องมีหลักฐานในการฟ้องบังคับคดีอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้
          1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง หลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่อาจเกิดขึ้นโดยผู้ทำหลักฐานมิได้ตั้งใจ 25 เช่น อาจเป็นจดหมาย เป็นบันทึกความจำหรืออยู่ในลักษณะใดก็ได้ แต่ต้องมีข้อความเกี่ยวข้องหรือทำให้รู้ได้ว่าได้มีสัญญาซื้อขายเกิดขึ้น
          2) วางประจำหรือการวางมัดจำ   คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างสามารถใช้หลักฐานข้อนี้ฟ้องร้องซึ่งกันและกันได้


          3) การชำระหนี้บางส่วนแล้ว หมายถึง การชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์บางส่วน (ซึ่งหมายความรวมถึง ชำระหนี้ทั้งหมดด้วย) 26
ตัวอย่างที่ 1
ก. บอกขายที่ดินแปลงหนึ่งให้ ข. ซึ่ง ข.พอใจในที่ดินและราคาจึงตกลงซื้อและวางเงินมัดจำไว้ 5,000 บาท โดยตกลงซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดและไม่ต้องการที่จะไปทำตามแบบแต่อย่างใด
วันรุ่งขึ้น ค. มาบอกขอซื้อที่ดินดังกล่าวกับ ก. โดยเสนอให้ราคาดีกว่า ก. ก็บอกปฎิเสธไม่ขายให้ ข.  โดยอ้างว่า ข. จะบังคับอะไรกับ ก. ไม่ได้ เพราะข้อตกลงระหว่าง ก. และ ข. เป็นการตกลงซื้อขายกันแล้วเมื่อไม่ทำให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมาย คือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญานั้นก็เป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
       สรุป    ข้ออ้างของ ก. ฟังไม่ขึ้น เพราะอย่างไรก็ตาม ก. และ ข. ได้ตกลงกันไว้แล้วว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายกันให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายในอนาคต สัญญาระหว่าง ก. กับ ข. เป็นสัญญาจะซื้อหรือจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขายแต่อย่างใด  เมื่อได้วางมัดจำไว้เช่นนี้ถือว่ามีหลักฐานในการฟ้องคดี
                 ข. ฟ้องบังคับให้ ก. จดทะเบียนโอนขายที่ดินได้ คือ การทำสัญญาซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายนั่นเอง
ตัวอย่างที่ 2 จากคำพิพากษาฎีกาที่ 656/2469
          สัญญาขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ซื้อวางมัดจำ ชำระราคาบางส่วนแล้ว ผู้ขายมอบทรัพย์ให้ผู้ซื้อ สัญญาจะโอนภายหลัง เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ตัวอย่างที่ 3 จากคำพิพากษาฎีกาที่ 773/2490
          จำเลยทำสัญญาขายเรือระวาง 19 ตัน ให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระราคาเรือแล้วบางส่วน จำเลยได้มอบเรือให้โจทก์แล้วและตกลงจะไปโอนทะเบียนกันในวันหลัง ดังนี้ เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผู้ซื้อผู้ขายยังจะต้องปฎิบัติตามสัญญา คือ จะต้องโอนทะเบียนกันอยู่
การแยกระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
1) หลักกรรมสิทธิ์
          การแยกสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยอาศัย "หลักกรรมสิทธิ์" เป็นตัวแบ่งแยกต้องพิจารณางาสกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นได้โอนไปแล้วหรือไม่ ?
หากสัญญาที่ทำเป็นผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปแล้ว สัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
หากสัญญาที่ทำยังไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไป สัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
          หมายเหตุ สัญญาซื้อขายใดๆที่อยู่ภายใต้เงื่อนไขบังคับก่อน หรือเงื่อนเวลาเริ่มต้นนั้น แม้กรรมสิทธิในทรัพย์สินจะยังไม่โอนไปจนกว่าเงื่อนไขสำเร็จหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลา  ก็ถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดชนิดหนึ่ง   เพราะ  มีการตกลงกันทุกอย่างเสร็จสิ้น + มีสัญญาฉบับเดียว  + ทำตามแบบแล้ว +  เพียงแต่รอให้กรรมสิทธิ์เมื่อเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลานั้นสำเร็จ (เพราะคู่สัญญาตกลงกันเองว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังที่เงื่อนไขสำเร็จ ไม่ใช่เพราะกฎหมายบังคับให้รอ)
2) แบบ
          การแยกสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยอาศัย "แบบ" เป็นตัวแบ่งแยก ต้องพิจารณาว่า สัญญานั้นได้ทำตามแบบแล้วหรือยัง?
หากทำแล้วสัญญานั้นก็เป็น "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด”
หากยังไม่ได้ทำตามแบบสัญญานั้นก็เป็นเพียง "สัญญาจะซื้อจะขาย”
3) เจตนา
หากสัญญาที่ทำนั้น คู่สัญญาไม่ได้มีเจตนาจะทำอะไรกันอีก กล่าวคือ ต้้องการให้เสร็จเด็ดขาดกันเพียงเท่านั้น = สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
          หมายเหตุ ในสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งอสังหาริมทรัย์ เมื่อคู่สัญญาไม่มีเจตนาจะไปทำอะไรกันอีก คือไม่ต้องการทำตามแบบต้องการให้เสร็จสิ้นกันแต่เพียงเท่านั้น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้นย่อมตกเป็นโฆมะไปตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ.
 
หากคู่สัญญายังมีเจตนา ที่จะทำอะไรบางอย่างกันอยู่ (โดยปกติสิ่งที่จำเป็นต้องทำกันต่อไปอีก มักเป็นเรื่องการที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ที่ระบุไว้ใน มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ. นั่งเอง)  = สัญญาจะซื้อขาย
ตัวอย่างเปรียบเทียบระหว่างสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขาย         
ตัวอย่างที่ 1 
          สัญญาซื้อขายอสังหริมทรัพย์ สามารถแบ่งเป็น2 กรณีคือ 1)สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และ 2) สัญญาจะซื้อจะขาย
กรณีสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งอสังหาริมทรัพย์
           ตามกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือสัญญานี้จะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ ทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน ซื้อมีผลเป็นการโอนที่ดินทันที่เมื่อทำการจดทะเบียนที่ดิน หากว่าซื้อขายกันโดยไม่ได้ทำการจดทะเบียนแล้ว ผลทางกฎหมายจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที หากมีการชำระเงินกันแล้ว ก